‘Ma trận quy định’ làm nảy sinh các hợp đồng ‘lạ’ khi mua bán căn hộ

‘Ma trận quy định’ làm nảy sinh các hợp đồng ‘lạ’ khi mua bán căn hộ

Thị trường bất động sản gần đây xuất hiện một số hợp đồng “lạ” biến tướng từ hợp đồng mua bán quyền căn hộ thuộc đối tượng mua bán căn hộ du lịch thành hợp đồng mua căn hộ chung cư thông thường.

* Xuất hiện hợp đồng ‘lạ’ khi mua căn hộ chung cư

Ảnh minh họa

Sự việc trên bắt đầu “hé lộ” từ ngày 20/8, khi Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương) đưa ra khuyến cáo trong trường hợp mua căn hộ chung cư mà hợp đồng có những quy định gây khó hiểu hoặc “lạ,” người mua cần yêu cầu đơn vị bán hàng giải thích, cung cấp cơ sở pháp lý cũng như xác minh lại hợp đồng…

Thông tin trên ngay lập tức đã được giới chuyên gia “mổ xẻ,” từ đó chỉ ra nhiều vấn đề bất cập dẫn tới sự “nhầm tưởng” của các bản hợp đồng “lạ,” trong đó vướng mắc đáng quan tâm nhất xuất phát từ “ma trận quy định” trong pháp luật hiện nay.

Quy định đang bị “phân tán”

Theo tìm hiểu của phóng viên, ngày 20/8, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cho biết gần đây đã nhận được phản ánh của một số người tiêu dùng về việc họ ký kết với đơn vị bán hàng một số loại hợp đồng “lạ” có tên gọi như “Hợp đồng mua bán quyền căn hộ,” “Hợp đồng chuyển nhượng tài sản;” trong đó đối tượng mua bán là dạng hợp đồng căn hộ du lịch (condotel).

Đáng chú ý, trong việc ký kết trên, chủ đầu tư thông báo đã đăng ký các mẫu hợp đồng với cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ người tiêu dùng và đã được xác nhận. Do đó, có những trường hợp người dân đã mua phải dạng căn hộ nghỉ dưỡng, du lịch nhưng nhầm tưởng là mua căn hộ chung cư thông thường…

Đến khi về ở, người mua căn hộ mới biết và rất nhiều bất cập đã phát sinh từ việc “nhầm lẫn” này như không được đăng ký hộ khẩu thường trú dẫn tới những thiệt thòi trong việc học hành của con cái hay việc khám chữa bệnh theo tuyến.

Trả lời phóng viên vào chiều 25/8, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết tình trạng trên đã từng xuất hiện và HoREA cũng đã nhiều lần cảnh báo trong các năm trước.

Theo ông Châu, vấn đề đáng quan tâm là pháp luật về nhà ở và các luật liên quan hiện nay đang bị “phân tán” về quy định nên người tiêu dùng và ngay cả chủ đầu tư cũng rất khó để đăng ký. Đơn cử, hiện nay các loại “hợp đồng mua bán quyền căn hộ,” “hợp đồng góp vốn” đang phải đăng ký bên Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng.

“Lẽ ra, lĩnh vực kinh doanh bất động sản này phải giao cho một đơn vị đầu mối đảm nhiệm để thống nhất trong quản lý, là Bộ Xây dựng,” ông Châu nói.

“Thế nhưng, tôi cũng không hiểu tại sao quy định trên lại thuộc về Bộ Công thương, trong khi bộ này không ‘dính’ trực tiếp tới thị trường bất động sản, mà chỉ gián tiếp qua thị trường nguyên vật liệu, thiết bị.

Dù vậy, chủ đầu tư vẫn phải đăng ký bên bộ này,” ông Châu băn khoăn và cho rằng “nếu chủ đầu tư tìm đủ cách để thỏa thuận ngầm, làm cho quy định hợp đồng rối thì khách hàng phải là người có trình độ, hiểu biết sâu mới có thể tránh được sự nhầm lẫn.”

Chưa kể, theo ông Châu, ngoài quy định cứng/chính về việc mua bán căn hộ trong “hợp đồng mẫu,” hợp đồng còn các quy định khác liên quan đến bất động sản, đó là “quyền sở hữu tài sản.” Thế nhưng, trong Luật Kinh doanh Bất động sản hiện nay lại không đề cập tới quyền này, mà chỉ quy định liên quan đến “quyền sử dụng đất.”

Trong khi đó, “quyền sở hữu tài sản” lại thuộc quy định của Bộ Luật Dân sự…

Ngoài ra, đối với căn hộ nhà ở thông thường, hiện nay Luật Nhà ở quy định rất rõ về sở hữu chung (cầu thang, hành lang…) và sở hữu riêng (là diện tích thông thủy căn hộ và phần diện tích để xe ôtô – nếu mua). Còn đối với căn hộ du lịch, không một văn bản, quy định nào của Luật Nhà ở, Luật Xây dựng quy định về vấn đề nay.

“Như vậy, tôi cho rằng Bộ Xây dựng đang ‘mắc nợ’ thị trường bất động sản về quy định sở hữu chung, sở hữu riêng,” ông Châu nhấn mạnh.

Những lưu ý khi gặp hợp đồng “lạ”

Về phản ánh của người mua căn hộ, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công thương) đưa ra khuyến cáo trước khi tiến hành các giao dịch liên quan đến căn hộ, người mua cần kiểm tra những thông tin cơ bản trong hợp đồng được bên bán cung cấp để xác định chính xác đối tượng mà mình muốn mua.

Cụ thể, đối với “hợp đồng mua bán căn hộ chung cư” sẽ bao gồm các quy định: Đối tượng mua bán của hợp đồng là “căn hộ chung cư.” Căn cứ quan trọng xác lập hợp đồng mua bán căn hộ là “Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.” Mục đích sử dụng căn hộ “để ở.”

Cùng với đó, bên mua được cấp “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”…

Đối với “hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai” phải có văn bản bảo lãnh của ngân hàng về việc bảo lãnh nghĩa vụ của chủ đầu tư liên quan đến việc chậm bàn giao căn hộ và thông báo của sở xây dựng tỉnh, thành phố về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai.

“Hợp đồng mua bán căn hộ có sẵn” phải có biên bản nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng của cơ quan có thẩm quyền.

Trong trường hợp hợp đồng có những quy định gây khó hiểu hoặc “lạ lẫm” với người tiêu dùng như “căn hộ du lịch,” “căn hộ khách sạn,” “hợp đồng mua bán quyền tài sản,” “hợp đồng chuyển nhượng tài sản,” “dự án không hình thành đơn vị ở”… bên mua cần yêu cầu đơn vị bán hàng giải thích và cung cấp cơ sở pháp lý.

Theo Cục này, mục đích của việc ký kết “hợp đồng mua bán căn hộ condotel” là đưa căn hộ tham gia vào chương trình cho thuê. Với những chủ đầu tư có ý định chuyển đổi mục đích sử dụng sang “căn hộ chung cư thông thường” nhằm mục đích ở, chủ đầu tư chỉ được giao kết hợp đồng mua bán nhà chung cư với khách hàng khi đã hoàn thành nghĩa vụ đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp đầy đủ thông tin về nhà chung cư bao gồm cả hồ sơ pháp lý cho khách hàng trước khi giao kết hợp đồng.

Do vậy, để tránh trường hợp chủ đầu tư cung cấp thông tin không đầy đủ hoặc không chính xác về việc đăng ký, khách hàng cần xác minh lại chính xác bản hợp đồng đã được cơ quan có thẩm quyền thông qua theo 2 bước.

Cụ thể: Bước 1 là tra cứu thông tin về hợp đồng được thông qua của chủ đầu tư (nếu có) trên trang thông tin điện tử của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng hoặc Sở Công thương nơi có dự án hoặc liên hệ trực tiếp để biết thêm thông tin chi tiết.

Bước 2 là tiến hành đối chiếu bản hợp đồng được cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thông qua (nếu có) với bản được chủ đầu tư cung cấp.

Ngoài ra, người dân cũng cần lưu ý tới việc chỉ đặt cọc, ký kết các giấy tờ hoặc hợp đồng mua bán với bên bán một khi đã hiểu rõ về đối tượng giao dịch và nghiên cứu kỹ nội dung hợp đồng cũng như các giấy tờ pháp lý có liên quan./.

Hùng Võ

Vietnam+