Sao không tạo cơ hội cho người thu nhập thấp mua “căn hộ bỏ hoang”

Sao không tạo cơ hội cho người thu nhập thấp mua “căn hộ bỏ hoang”

TPHCM hiện có hơn 12.500 căn hộ và hơn 2.500 nền đất tái định cư bị bỏ hoang. Thời gian qua TP đã bán đấu giá các căn hộ và nền đất này nhưng không thực hiện được. Vậy tại sao TPHCM không tính đến việc bán tất cả căn hộ này cho công nhân viên chức theo phương thức trả dần, tạo cơ hội cho một bộ phận người dân có thu nhập thấp có nhà ở ổn định?

* Chia đôi 3.790 căn hộ tái định cư để đấu giá

* HoREA kêu gọi doanh nghiệp tham gia đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư

* 3.790 căn hộ tái định cư đem đấu giá lần 3

Hàng ngàn căn hộ khu tái định cư Thủ Thiêm hiện đang bỏ hoang.

2 lần thất bại vẫn tiếp tục bán đấu giá?

TPHCM chuẩn bị bán đấu giá 3.790 căn hộ lần thứ 3 ở Thủ Thiêm sau 2 lần bán đấu giá thất bại. Đây là số căn hộ nằm trong chương trình 12.500 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm đã hoàn thành từ năm 2015, nhưng một lượng lớn người dân không nhận những căn hộ này vì có những lựa chọn khác phù hợp hơn, như nhận tiền đền bù tự tìm nơi tái định cư, hoặc vẫn bám trụ lại nơi cũ. Do đó TP phải tìm giải pháp cho số căn hộ bị bỏ hoang này, trong đó là bán đấu giá.

Theo đó, 3.790 căn hộ tái định cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (nay là TP Thủ Đức) sẽ được chia làm 2 gói để đấu giá. Một gói gồm 1.570 căn hộ (11 block chung cư thuộc 2 lô R4, R5) trên diện tích hơn 31.800m2 đất. Gói còn lại 2.220 căn hộ (14 block chung cư thuộc 3 lô R1, R2 và R3) trên diện tích hơn 47.000m2 đất.

Lần đấu giá đầu tiên diễn ra tháng 2-2018, do Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản TPHCM (Sở Tư pháp) thực hiện, với mức giá khởi điểm hơn 8.800 tỷ đồng, nhưng không ai tham gia vì giá này được coi quá cao so với giá trị thực.

Lần đấu giá thứ 2 diễn ra năm 2019 với mức giá gần 9.100 tỷ đồng, nhưng cũng thất bại với lý do tương tự. Điều đáng nói, số lượng nhà bị bỏ trống trên địa bàn TPHCM thuộc UBND TP quản lý cho đến nay lên đến hàng ngàn căn.

Trung tâm Quản lý nhà và giám định xây dựng thuộc Sở Xây dựng, cho biết đang được giao quản lý hơn 12.500 căn hộ và hơn 2.500 nền đất tái định cư trống. Trong số căn hộ tái định cư bỏ hoang này có đến 5.300 căn thuộc các dự án tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, gần 1.000 căn hộ tại dự án tái định cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh), 1 chung cư ở quận 12 còn 320 căn, 220 căn hộ tại chung cư Tân Mỹ (quận 7), 470 căn hộ tái định cư tại quận Bình Thạnh…

Việc thất bại trong bán đấu giá có nhiều lý do khác nhau, trong đó có lý do giá chào hàng quá cao trong khi các căn hộ đã xuống cấp. Lý do khác là nhà đầu tư buộc phải mua nguyên lô không được mua lẻ…

Lần đấu giá thứ 3 sẽ tiếp tục xuống giá, nhưng các chuyên gia cho rằng rất khó bán, cho dù vị trí của các căn hộ này khá đắc địa, gần trục đường giao thông và hệ thống dịch vụ tiện ích.

Vấn đề đặt ra ở đây, liệu có cách nào tốt hơn hay chỉ có con đường duy nhất là bán đấu giá cho dù giá xuống nữa để thu về một cục cho ngân sách. Nên biết để duy tu bảo dưỡng các chung cư bị bỏ hoang này rất tốt kém.

Chỉ riêng 3.790 căn hộ ở Thủ Thiêm, năm 2020 TP phải bỏ ra 71 tỷ đồng cho bảo dưỡng ở mức “tối thiểu nhất”, còn hơn 1.000 căn hộ ở Bình Chánh đã xuống cấp trầm trọng do không có kinh phí.

Bán cho người lao động theo phương thức trả dần?

Nghịch lý hiện nay là trong khi hàng chục ngàn căn hộ bị bỏ hoang, có hàng trăm ngàn người không có nhà ở. Theo kết quả khảo sát đề tài nhu cầu nhà ở của công chức trẻ TPHCM năm 2018, tính sơ bộ cán bộ làm trong hệ thống công quyền, giảng viên làm trong hệ thống giáo dục từ mẫu giáo lên đại học-cao đẳng, bệnh viện, viện nghiên cứu, các tổ chức chính trị-xã hội, tổ chức hành chính sự nghiệp, văn hóa nghệ thuật… có hơn 250.000 người và các gia đình trẻ không có chỗ ở, chiếm khoảng 70% công, nhân viên chức trẻ dưới 45 tuổi.

Họ không đủ tiền mua nhà, phải ở nhà thuê, ở nhờ, ở ghép. Rất nhiều công nhân viên chức không xây dựng gia đình vì không có chỗ an cư, khiến mức sinh đẻ của TPHCM rất thấp 1,3 con, mức báo động đỏ cho một xã hội già hóa nhanh theo xu hướng “chưa giàu, đã già”.

Trường hợp 3.790 căn hộ ở Thủ Thiêm và 1.000 căn hộ ở Bình Chánh, dù muốn hay không TPHCM cũng phải tìm đầu ra cho chúng, vì nhà không có người ở rất mau xuống cấp. Các chung cư ở Thủ Thiêm đến nay bỏ hoang được 6 năm, ở Bình Chánh là 7 năm, tình trạng chung là cỏ dại mọc đầy, cửa long, tường tróc, gạch hành lang, sân chung bong rộp, trần thạch cao rơi sụp, lan can rỉ sét. Tình trạng này không biết đến bao giờ chấm dứt, trong khi TP không thể bỏ ra số tiền hàng trăm tỷ đồng để duy tu bảo dưỡng hàng năm mãi được.

Chưa kể phải trả lương cho đội ngũ khá đông đảo bảo vệ, trông coi các block chung cư này để không bị xâm chiếm. Giải pháp bán đấu giá thu về một cục rất khó thành công như đã diễn ra. Nhìn rộng ra, các ngân hàng bán phát mãi các công trình xây dựng, cao ốc văn phòng trong những năm qua có tỷ lệ thành công rất thấp, nhất là trong mùa dịch Covid này.

Vậy tại sao TPHCM không tính đến việc bán tất cả căn hộ này cho công nhân viên chức theo phương thức trả dần. Theo các chuyên gia giá căn hộ này không cao, bởi loại nhà tái định cư này được xây dựng trên đất công nên không phải trả tiền thuê hay mua đất nền, thuế cũng rất thấp, không phải đóng tiền cho các loại quỹ khác nhau, chưa kể các chủ đầu tư được ưu đãi nhiều thứ.

Vào thời điểm 2015, giá mỗi mét vuông của những dự án này chỉ dao động 12-15 triệu đồng/m2. Như vậy, mỗi căn hộ 2 phòng ngủ chừng 1,2-1,5 tỷ đồng (hiện nay TP chào bán trung bình 2 tỷ đồng/căn). Với giá này, công nhân viên chức có thể mua được và sau 20 năm tiết kiệm sẽ trả hết.

Cách thức này thực sự mang lại nhiều lợi ích cho các bên. TPHCM giải quyết được hàng ngàn căn hộ tồn đọng, dù không thu được ngay một cục nhưng có thể bán cho công nhân viên chức thấp hơn giá bán cho nhà đầu tư, vẫn thu về cho ngân sách được một khoản đáng kể theo năm. Đặc biệt, điều không tính đếm được bằng tiền là công nhân viên chức có nhà ở.

Có nghĩa TP thực hiện được mục tiêu chăm lo cho đời sống người lao động, nhất là bộ phận làm công ăn lương, có thu nhập thấp, thực hiện được ước mơ “an cư, lạc nghiệp”. Những nhà khoa học trẻ, tài năng TP muốn “chiêu hiền, đãi sĩ”, đây cũng là dịp may để họ có nhà ở. Nói cách nào đó đây là cơ hội may mắn về nhà ở cho một bộ phận người dân có thu nhập thấp.

TS. Nguyễn Huy Minh Quang

Sài Gòn Đầu Tư Tài Chính